MSc. Arq. Carlos Antony Muñiz Velásquez
El concepto, desde la dimensión técnica, de vivienda de interés social (VIS) se refiere a aquellas viviendas construidas para los sectores de la población con bajos ingresos económicos, generalmente con subsidios estatales, y cuyo propósito es garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos, especialmente aquellos en situación de vulnerabilidad. Este tipo de viviendas se distingue por su accesibilidad económica, adecuación a las necesidades básicas de los usuarios, y por estar orientadas a reducir las brechas habitacionales que existen en muchas ciudades. La VIS no solo debería abordar el aspecto físico de la vivienda, sino también el de la ubicación, el acceso a servicios básicos y la calidad de vida de sus habitantes.
En el contexto de Perú, la necesidad de desarrollar políticas de vivienda de interés social ha sido crucial para enfrentar el déficit habitacional que afecta a una gran parte de la población, sobre todo en las zonas urbanas. El Estado ha establecido diferentes programas y normativas (en general sin éxito) para promover la construcción de VIS, y recientemente, con la aprobación del Decreto Supremo N.º 005-2025-VIVIENDA, se ha actualizado el reglamento para la creación y adquisición de estas viviendas, buscando hacerlas más accesibles y adecuadas a las necesidades de las familias peruanas.
reglamento que establece estándares mínimos
Uno de los cambios más notables que introduce el reglamento es el establecimiento de 40 m² como área mínima techada para viviendas multifamiliares, y 35 m² para viviendas unifamiliares, lo que representa una mejora significativa en comparación con la normativa previa. No obstante, es importante mencionar que la tendencia del mercado inmobiliario sigue priorizando la rentabilidad por metro cuadrado, a veces sacrificando la calidad de vida de los habitantes al promover unidades con espacios reducidos en sectores más exclusivos de la ciudad.
En Lima, por ejemplo, la oferta de viviendas de menos de 40 m² sigue siendo prominente, especialmente en distritos como San Isidro, Miraflores, Surco y Barranco. Los precios por metro cuadrado en estos lugares pueden llegar a S/6,700, lo que refleja un mercado inmobiliario en el que la rentabilidad predomina sobre las necesidades reales de los compradores, muchos de los cuales se ven forzados a conformarse con espacios pequeños, a veces incluso inferiores a los estándares mínimos sugeridos.
Un enfoque hacia la sostenibilidad, pero con un sesgo mercantilista
El mercado inmobiliario, según declaraciones de Lucy Mier y Terán, presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la Cámara de Comercio de Lima, ha señalado que las viviendas pequeñas están ganando terreno en Lima, especialmente en los distritos de Lima Centro, donde las viviendas de 20 m² a 40 m² son cada vez más comunes. Mier y Terán explica que este crecimiento viene acompañado de un enfoque de sostenibilidad y optimización de espacios, promoviendo estos desarrollos como soluciones habitacionales eficientes y accesibles para los nuevos compradores urbanos. No obstante, este enfoque parece estar más orientado a maximizar los beneficios del mercado inmobiliario que a atender las verdaderas necesidades habitacionales de las familias.
Según el artículo de Gestión, el crecimiento de viviendas de entre 20 m² y 40 m² está especialmente marcado en zonas como Miraflores, San Isidro y Barranco, donde las constructoras siguen impulsando la oferta de lofts y departamentos de un solo dormitorio, acompañados de amenidades como gimnasio, piscina y áreas comunes para coworking. Aunque estas características son atractivas para un segmento del mercado, este tipo de viviendas a menudo son vistas más como una estrategia de rentabilidad que una verdadera solución habitacional, dada la falta de espacio funcional para una familia promedio.
Fuente: Gestión – «Viviendas de 20 m² ganan terreno en Lima en qué distritos predominan», disponible aquí.
¿Una ciudad para todos o para algunos pocos?
La situación del mercado inmobiliario en Lima refleja una segmentación socioespacial cada vez más marcada. Mientras las viviendas de interés social en las periferias siguen siendo limitadas y no logran cubrir toda la demanda, los desarrollos inmobiliarios de lujo y los microdepartamentos siguen proliferando en zonas céntricas. Esto genera una desigualdad urbana donde las clases medias y bajas se ven desplazadas a áreas periféricas, mientras que los sectores de alto poder adquisitivo continúan apropiándose de los espacios más céntricos.
El nuevo reglamento no aborda directamente esta mercantilización del suelo urbano, aunque sí establece mecanismos que intentan regular la calidad de los proyectos VIS. La creación del Registro Nacional de Vivienda (RENAVI) es una de las medidas que se toma para mejorar la fiscalización, permitiendo un control más riguroso sobre los proyectos de vivienda. Sin embargo, la pregunta que persiste es si esto será suficiente para frenar la especulación y la desigualdad en el acceso a la vivienda adecuada.
Nuevo reglamento para la adquisición de viviendas nuevas
Conforme a los nuevos metrajes de las VIS, el Ministerio de Vivienda también anunció el incremento del valor del Bono Familiar Habitacional para las viviendas de 35 m² a S/50,825, lo que equivale a 9,5 UIT, representando un incremento del 9%. Este cambio se dictó mediante la Resolución Ministerial N.° 0104-2025-VIVIENDA y busca hacer más accesible la adquisición de viviendas dentro del Programa Techo Propio.
Además, la resolución también establece un nuevo modelo de vivienda progresiva de 50 m² de dos pisos, que brindará a las familias la posibilidad de generar nuevos ambientes. Para este tipo de vivienda unifamiliar se otorgará un bono incrementado del 20%, alcanzando los S/60,990. Este tipo de vivienda pretende ofrecer más flexibilidad y adaptabilidad para las familias, en especial aquellas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.
Asimismo, la norma busca promover la construcción de viviendas multifamiliares de 50 m² de área techada, que recibirán un bono adicional del 15%, equivalente a S/53,526. Las viviendas de 40 m² mantendrán el subsidio de S/46,545 (8,7 UIT), lo que debería contribuir significativamente a la cobertura de la demanda de vivienda social en el país.
Por último, el reglamento también introduce beneficios para las familias en condición de pobreza extrema, quienes podrán acceder a una VIS priorizada con un ahorro mínimo de 1% (aproximadamente entre S/600 y S/700), lo que es un cambio sustancial respecto al 3% que se exigía anteriormente.
Desde su creación, el programa Techo Propio ha entregado más de 117,696 viviendas a través de la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva, beneficiando a casi medio millón de peruanos. Este esfuerzo ha representado una inversión superior a S/3,655 millones, buscando cerrar las brechas de vivienda en el país. Sin embargo, es importante señalar que el modelo de «techo propio» continúa siendo una propuesta de expansión habitacional de carácter extensivo, que consume suelo lote por lote bajo una lógica de estandarización del objeto habitable. Este enfoque no solo implica un uso ineficiente del territorio, sino que además genera desplazamientos prolongados hacia zonas céntricas donde se concentran los servicios existentes. A ello se suma la necesidad de desarrollar extensas redes lineales de infraestructura —tanto aéreas como subterráneas— para el abastecimiento de servicios básicos como agua y electricidad.
Si bien el reglamento de 2025 introduce mejoras sustanciales en la regulación y financiamiento de las viviendas de interés social, el mercantilismo urbano sigue siendo un reto importante. Aunque se han dado pasos hacia una mayor accesibilidad, el sector inmobiliario sigue operando bajo una lógica de rentabilidad que puede limitar el acceso a espacios más amplios y adecuados para las familias de menores recursos. Para que el reglamento sea realmente transformador, se requieren medidas más integrales que no solo consideren la construcción de viviendas, sino también la regulación del mercado y la distribución equitativa del espacio.
link reglamento: https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/2389392-2
Adicionalmente, el nuevo reglamento introduce cambios sustanciales que refuerzan la intención de limitar la especulación inmobiliaria. Entre ellos destaca la eliminación del Rango 5 del programa Nuevo Crédito Mivivienda, que permitía financiar unidades habitacionales con precios superiores a S/360,000. Esta medida busca redirigir los subsidios hacia viviendas más asequibles, priorizando verdaderamente a los sectores que enfrentan mayores barreras de acceso.
El reglamento también define con mayor precisión los requisitos que deben cumplir los beneficiarios para acceder a una VIS. Por primera vez, se establece que los postulantes no deben haber recibido bonos estatales anteriormente, ni poseer una vivienda a su nombre. Esta disposición busca fortalecer el carácter redistributivo del programa y asegurar que las ayudas se dirijan exclusivamente a quienes realmente lo necesitan.
Otro aspecto clave es el reconocimiento normativo de la “vivienda de interés social en alquiler”, permitiendo que el Estado promueva y financie la construcción de VIS destinadas al arrendamiento. Esta modalidad se plantea como una alternativa especialmente útil para sectores que no pueden acceder a créditos hipotecarios. Además, se contempla el uso de terrenos públicos —incluyendo predios actualmente en manos de las Fuerzas Armadas— como suelo disponible para estos desarrollos, ampliando la capacidad operativa del Estado en la planificación habitacional.
Finalmente, si bien el nuevo reglamento unifica criterios técnicos más exigentes para la producción de VIS, persiste una tensión entre los estándares mínimos establecidos y la capacidad operativa de los gobiernos locales, quienes conservan la facultad de aplicar o adaptar estos lineamientos dentro de sus respectivos Planes de Desarrollo Urbano. Esta descentralización normativa podría derivar en brechas de implementación a nivel territorial, lo que plantea un nuevo desafío en la fiscalización y armonización de políticas públicas de vivienda.
urbanalab.org 
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