Fuente: prefeitura.sp.gov.br
El cambio climático ha dejado de ser un fenómeno distante o futuro para convertirse en una realidad estructural que reconfigura las ciudades en términos físicos, sociales, económicos e institucionales. Inundaciones más frecuentes, escasez de agua, olas de calor extremo, y deslizamientos de tierra afectan con particular dureza a las áreas urbanas densamente pobladas, especialmente aquellas que han crecido de forma desordenada o informal.
Frente a esta crisis, la mayoría de las respuestas urbanas han puesto el foco en la infraestructura o en medidas de emergencia. Sin embargo, la gestión del suelo urbano —es decir, la forma en que se planifica, regula, tributa, desarrolla y redistribuye el uso de la tierra— ofrece una vía estratégica para construir resiliencia climática de base estructural. El suelo no es un soporte pasivo: es el organizador espacial del riesgo y de la oportunidad. Su gestión eficaz permite anticipar amenazas, reducir exposición, financiar soluciones y construir ciudades más equitativas y sostenibles.
El suelo como estructurador del riesgo y de la resiliencia
Las decisiones sobre dónde se permite construir, con qué densidad, en qué tipo de suelo y bajo qué regulaciones, determinan en gran medida la vulnerabilidad o capacidad adaptativa de una ciudad. En muchas urbes latinoamericanas, la expansión urbana informal se da sobre zonas de alto riesgo: bordes de ríos, laderas inestables, humedales o áreas sin servicios básicos. Estas zonas concentran la población más expuesta y con menos recursos para adaptarse.
Una gestión anticipada y climáticamente informada del suelo puede revertir estas dinámicas, mediante:
- la protección normativa de áreas ecológicamente estratégicas,
- la promoción de desarrollos compactos conectados a transporte público,
- el uso de instrumentos fiscales que desalienten la especulación y la subutilización del suelo urbano,
- y el financiamiento de infraestructura resiliente mediante captura de valor.
Instrumentos de gestión del suelo con impacto climático
a) Planificación territorial integrada al riesgo climático
Integrar variables climáticas en los planes de ordenamiento territorial (POT, PDUs, planes reguladores) permite reducir la exposición a desastres y dirigir el desarrollo hacia zonas seguras. Esto implica no solo restricciones de uso en áreas inundables o inestables, sino también el diseño de zonificaciones climáticamente adaptadas, corredores ecológicos, sistemas urbanos de drenaje sostenible (SUDS), y usos mixtos que reduzcan necesidades de desplazamiento.
b) Captura de plusvalías para financiar adaptación
Las intervenciones públicas en infraestructura (nuevas estaciones de transporte, redes de agua, espacios verdes) generan aumentos en el valor del suelo circundante. A través de instrumentos como contribuciones por valorización, contribuciones de mejoras o derechos de edificabilidad, es posible recuperar parte de esa plusvalía para financiar acciones de adaptación, como la mejora de barrios en zonas de riesgo, la relocalización planificada o la infraestructura verde.
c) Instrumentos fiscales correctivos sobre el uso del suelo
El uso del suelo puede ser modulado mediante incentivos y desincentivos tributarios. Por ejemplo:
- Impuestos más altos a lotes vacantes en zonas centrales para evitar expansión periférica.
- Beneficios fiscales a desarrollos certificados ambientalmente.
- Penalizaciones por no construir en plazos previstos (función social del suelo).
Estos mecanismos, si bien tributarios, tienen efectos espaciales directos que condicionan patrones urbanos compatibles con la resiliencia climática.
d) Protección y gestión de bienes comunes urbanos
Las áreas de valor ambiental (humedales, quebradas, cerros tutelares, zonas agrícolas periurbanas) no solo brindan servicios ecosistémicos esenciales, sino que pueden absorber parte del impacto climático. La gestión del suelo debe incluir instrumentos de adquisición pública, conservación, servidumbres ecológicas o gestión comunitaria para asegurar su preservación frente a presiones del mercado.
Avances recientes en América Latina
🇨🇴 Colombia – Planificación y captura de valor
Colombia ha sido pionera en la formalización de mecanismos de gestión del suelo con impacto redistributivo. La Ley 388 de 1997 establece la función social del suelo y obliga a los municipios a incorporar mecanismos como:
- cesión obligatoria de suelo para espacio público,
- participación en plusvalías,
- planes parciales con gestión pública del desarrollo.
En Medellín, el instrumento de captura de plusvalías permitió financiar el sistema de transporte masivo (Metrocable) y la transformación de barrios en laderas anteriormente considerados zonas de riesgo. El POT 2023 introduce también criterios explícitos de riesgo climático e incorpora escenarios de variabilidad climática como insumo para definir usos del suelo.
Brasil – Derecho al suelo y transferencias de potencial de construcción
En Brasil, el Estatuto de la Ciudad (2001) permite a los municipios aplicar instrumentos como el solo criado (venta de derechos adicionales de edificabilidad) y las ZEIS (Zonas Especiales de Interés Social). En São Paulo, estos instrumentos se han combinado para financiar programas de mejora urbana, reservas de suelo para vivienda social y recuperación de áreas inundables.
En Curitiba, la planificación ha integrado corredores verdes urbanos conectados a parques lineales, como forma de drenaje natural y control térmico, mientras que la expansión urbana fue contenida mediante políticas de densificación y transferencia de coeficientes de construcción.
México – Gestión metropolitana del riesgo hídrico y uso del suelo
La Zona Metropolitana del Valle de México enfrenta una combinación de estrés hídrico e inundaciones estacionales, agravadas por la expansión sobre áreas lacustres y hundimientos. Frente a esto, se han adoptado planes parciales que incorporan sistemas urbanos de drenaje sostenible, restricciones de uso en áreas de recarga acuífera, y mecanismos de coordinación intermunicipal.
En Zapopan (Jalisco), se han aplicado instrumentos de planeación para frenar la ocupación de laderas vulnerables, e incluso se han creado reservas de suelo forestal urbano con funciones reguladoras del clima local y de la escorrentía superficial.
4. Gobernanza y capacidades institucionales
La gestión climática del suelo exige nuevas formas de gobernanza territorial. En muchos contextos, los marcos regulatorios existen, pero carecen de ejecución por debilidad institucional, captura del suelo urbano por actores privados o falta de articulación entre niveles de gobierno.
Se requieren capacidades técnicas (catastro moderno, sistemas geoespaciales), capacidades financieras (recaudación tributaria eficaz), y capacidades políticas (marcos normativos que permitan al Estado intervenir activamente en el mercado de suelo). La coordinación metropolitana, la gobernanza multinivel y la participación ciudadana son condiciones necesarias para consolidar la gestión climática del suelo.
El suelo ya no puede ser considerado un soporte neutro o un bien transaccional: es el elemento estructurador del modelo urbano, del riesgo climático y de las oportunidades de transformación. Las políticas que gestionan su uso, acceso, fiscalidad y redistribución determinan en gran medida si una ciudad podrá adaptarse, resistir o colapsar frente a los desafíos ambientales.
Invertir en la gestión territorial climáticamente inteligente no es un lujo técnico, es una estrategia de supervivencia. Las experiencias latinoamericanas muestran que cuando los instrumentos de suelo son diseñados e implementados con visión climática, los efectos son múltiples: reducción del riesgo, financiamiento urbano sostenible, justicia espacial y preservación ambiental.
La transformación urbana comienza por el suelo. Y en un contexto de crisis climática, esa transformación ya no es deseable: es urgente.
En Urbanalab hemos creado un espacio de experimentación para profundizar en este tema: la Simulación de Instrumentos Urbanos. Allí exploramos cómo estos mecanismos funcionan en la práctica, visualizando escenarios y probando cómo impactan en la forma y gestión de las ciudades.
Artículo: Carlos Muñiz Velasquez
urbanalab.org 
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