La simulación de instrumentos urbanos es un espacio de experimentación diseñado para comprender cómo estos mecanismos funcionan en la práctica y cómo podrían operar en el territorio. Más que limitarse a evaluar su viabilidad técnica, se busca trasladar lo normado a escenarios reales, explorando la interacción entre lo jurídico, lo urbano y lo social.
Muchas de estas herramientas están definidas en leyes y marcos normativos redactados principalmente desde la perspectiva legal. Sin embargo, su aplicación demanda también la mirada del arquitecto y urbanista, capaz de interpretar y proyectar los efectos en el espacio físico, el tejido urbano y la vida cotidiana de la ciudad.
De esta forma, el espacio se convierte en un banco de pruebas interdisciplinario, que permite anticipar dinámicas urbanas, enriquecer la interpretación normativa y fortalecer la planificación sostenible con una visión integral.
1. Marco Operativo de los Instrumentos
Este apartado busca analizar la estructura y el funcionamiento de los distintos instrumentos de gestión urbana, no solo desde su viabilidad normativa, sino también desde su aplicación en el territorio. Se trata de confrontar la formulación jurídica —generalmente concebida en clave legal— con la mirada arquitectónica y urbanística sobre el espacio físico real. De esta manera, se pretende anticipar escenarios de implementación, identificar vacíos y proponer interpretaciones que acerquen la norma a la ciudad vivida.
En el marco de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, los instrumentos de gestión del suelo se organizan en los siguientes grupos:
Instrumentos complementarios de gestión: renovación o regeneración urbana, unidades de gestión urbanística (UGU), fideicomiso de desarrollo urbano, operador público del suelo, reserva y transferencia de bienes inmuebles del Estado, inventario de suelos, banco de tierras.
Instrumentos de reajuste predial: reajuste de suelos, integración inmobiliaria.
Instrumentos de regulación urbana: declaración de zonas especiales de interés social, zonificación inclusiva, valor al anuncio de proyectos públicos, carga de conservación.
Instrumentos de financiamiento urbano: participación en el incremento de valor del suelo, aportes, derechos adicionales de edificación transferibles (DAET), bonificación por finalidades de interés público, compensación de potencial edificatorio, EPAP, mecanismos tributarios y desarrollo prioritario.
INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO URBANO
– Participación en el Incremento de Valor del Suelo
Derechos Adicionales de Edificación Transferibles (DAET).
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO
– Reajuste Predial
INSTRUMENTOS COMPLEMENTARIOS DE GESTIÓN
REGULACIÓN URBANA
Observaciones
La Ley establece un conjunto amplio de instrumentos destinados a orientar y viabilizar el desarrollo urbano sostenible en el país. Estos instrumentos no cumplen una única función, sino que se articulan en distintos niveles: algunos sirven para definir la visión y la organización del territorio, mientras que otros se centran en hacer posible su ejecución en la práctica.
En ese marco, los instrumentos de planificación urbana se enfocan en trazar la hoja de ruta del crecimiento y la transformación de las ciudades. A través de planes de acondicionamiento territorial, planes de desarrollo urbano o planes específicos, definen los usos del suelo, las densidades y la localización de actividades, es decir, qué se quiere hacer y dónde.
Complementariamente, los instrumentos de gestión del suelo proporcionan las herramientas normativas, financieras y operativas para llevar esas decisiones al territorio. Su objetivo es responder a la pregunta de cómo hacerlo viable, mediante mecanismos que redistribuyen beneficios y cargas, captan plusvalías urbanas y facilitan la ejecución de proyectos estratégicos.
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